Ипотека

Ипотека – это целевая форма кредитования, осуществляемого под залог банком или другим финансовым учреждением в государственной либо иностранной валюте. Для того чтобы люди могли приобретать жилье на подходящих условиях, существуют различные виды ипотеки.

[adv1]

Валютная ипотека

Валютная ипотека выгодна из-за относительно невысокой процентной ставки. Но существует риск падения курса рубля, что уже происходило в России в последние десятилетия. Если семейные доходы (рублевые) останутся прежними, а доллар или евро вырастут в цене, то осуществлять ежемесячные выплаты в валюте станет не по силам. Валютная ипотека выгодна, когда государство стабильно и нет опасности, что страна окажется отрезанной от западных банков.

Без первоначального взноса

Основная трудность для россиян, нуждающихся в собственном жилье, заключается в том, что не все располагают необходимой суммой денег для первоначального взноса. Решением проблемы для многих граждан стало появление ипотеки с нулевым взносом. Для банков такой метод является рискованным: покупатель, не сделавший взноса, не чувствует и ответственности за сделку, его кредитоспособность настораживает. Поэтому банк подстраховывается: требует большего числа поручителей, расширяет пакет документов, подтверждающих кредитоспособность клиента, предлагает более дорогую страховку.

И все же этот вид ипотеки выгоден банку: при нем выше годовая ставка (даже минимальная – почти 13%). Зачастую банки хитрят: предлагают задействовать в качестве первого взноса материнский капитал, который клиент имеет право использовать при получении обычной ипотеки, или берут в залог уже имеющееся имущество, жилье.

На данный момент далеко не все банки работают по такой схеме, и жилье без первоначального взноса можно купить не у всякого застройщика. Но все же существуют проекты, позволяющие приобрести жилье и въехать без предварительной выплаты.

На квартиру в новостройке

Один из самых распространенных видов кредитования – ипотека в новостройке. Новое жилье приобретается в домах, которые не достроены либо не сданы в эксплуатацию. Приходится ждать заселения, зато такие квартиры стоят дешевле готовых.

После того как квартира переходит в собственность к покупателю и ему выдается свидетельство, жилье автоматически становится вторичкой. А свидетельство будет выдано только после того, как подпишут акт сдачи дома и признают его жилым.

В «промежуточные периоды», когда акт подписан, а свидетельства пока нет (то есть речь идет уже не о первичке, но еще не о вторичке), банки могут оформлять ипотеку «мертвый период», что вполне законно и не должно пугать клиента.

Квартиру в строящемся доме можно приобрести следующими способами: заключив договор с ЖКС, у инвестора (или дольщика) или по переуступке у предыдущего покупателя.  Годовой процент ипотечной переплаты составляет 10%.

На вторичное жилье

Особенность этой разновидности в том, что процентные ставки ниже, чем при покупке первички. Ведь меньше и риск для банка. Вторичное жилье пользуется самым большим спросом, приобретать его безопасно, в отличие от несданного в эксплуатацию жилья в доме, строительство которого может быть «заморожено» по вине застройщика.

Само вторичное жилье, конечно, дороже недостроенного. Однако есть возможность сразу въехать в квартиру, не ждать месяцы, а то и годы.

Годовой процент выплат от 9,2. Первоначальный взнос составляет 10-20% от общей стоимости квартиры – как и при покупке квартиры в новостройке. Специалист проведет оценку жилья, учитывая внешний вид объекта, состояние труб и вентиляционных шахт, а также инфраструктуру местности, в которой находится жилье.

На комнату

Чаще всего это комната в коммунальной квартире, которую приобретают из-за прописки иногородние лица. В этом случае, помимо обычного пакета документов, покупателям нужно предоставить в банке нотариально заверенное согласие жильцов, уже проживающих в квартире. Они пользуются приоритетным правом приобретения этой комнаты и должны подписать отказ от него. Если в установленные сроки кто-то из жильцов не дает ответа, составляется акт, подтверждающий, что тот был уведомлен соответствующим образом. Такой акт также нотариально заверяется. Продавцу комнаты необходимо доказать, что он – единственный ее владелец.

Ипотека не оформляется на комнату, если та находится в аварийном состоянии, относится к нежилому фонду, не переведенному в жилой, либо если в квартире не работает водопровод, нет теплоснабжения и электричества.

Срок ипотеки составляет от 5 до 20 лет, первоначальный взнос – от 10% стоимости жилья, кредитный процент – тоже от 10.

[adv1]

С долевым участием

Оформляется по договору долевого участия клиента с застройщиком. Кредитуемый вносит часть денег и получает право на площадь в будущем доме. Семейные люди обязаны предоставить согласие супругов на покупку.

Не только квартира, но и права на нее должны быть зарегистрированы в Регистрационном управлении, чтобы обезопасить покупателя. Бывает так, что мошенник-застройщик продает одну и ту же квартиру нескольким дольщикам. Впрочем, в последние годы это почти нереально – благодаря регистрации.

На основании договора банк выплачивает деньги застройщику. До полного погашения ипотеки клиентом права на квартиру находятся у банка.

Преимущества покупателя в том, что в случае невыполнения застройщиком своих обязательств банк возвращает дольщику деньги и разбирается с застройщиком сам. Поэтому банк повышает годовую ставку на 2-4%: он рискует. Как только дом достраивают, ставка снижается.

Ипотечный вклад

Вкладчик делает взнос в банк, в котором впоследствии собирается оформлять ипотеку. Эти деньги не обязательно будут использованы на квартиру, впрочем, пускать их на другие цели просто невыгодно. Во-первых, процент по такому вкладу существенно ниже обычного. Во-вторых, чаще всего счет приходится ежемесячно пополнять. В-третьих, минимальный срок – не менее нескольких лет.

Имеет смысл обращаться с таким предложением к банку, если у клиента действительно есть намерение использовать финансовые вложения как первый ипотечный вклад.

Кредит на строительство дома

В последнее время приобретает популярность. Жители больших городов в России любят, на западный манер, селиться в собственных домах в близлежащих пригородах.

Годовая ставка не выше 11% (чаще 10,5). Сумма кредита должна быть от 600 тысяч рублей. Основное условие: стоимость будущего дома не может превышать 70% ипотечной суммы.

Кредит на улучшение жилищных условий

Подобную ипотеку могут оформить под залог имеющейся недвижимости желающие приобрести более комфортабельное жилье. Получить одобрение банка гораздо проще, чем при покупке своей первой квартиры.

Кредитование осуществляется на срок до 15 лет, в сумме до 50% от стоимости имеющегося жилья, а годовая ставка составляет 11-12%.

Нецелевая ипотека

Кредит, выдаваемый под залог, в сумме не больше 90% цены залога (а в некоторых банках – и до 70%), на нужды клиента. Может быть потрачен на ремонт или бизнес. Требования к клиенту: достойный заработок, постоянное место работы, а также трудоспособный возраст, который к сроку окончания выплат не превысит 70-75 лет.

Залоговая недвижимость будет оценена сотрудником банка. Она должна быть не изношенной и находиться в собственности у заемщика, без каких-либо спорных судебных прецедентов. Также имеет значение местонахождение объекта недвижимости и инфраструктура вокруг.

Современные банки охотно одобряют ипотеку клиентам, имеющим стабильный заработок, в возрасте от 18 до 64 лет. Для многих россиян ипотека становится решением жилищной проблемы, разобраться с которой иначе они не могут. Нужно только выяснить, какие виды ипотечного кредитования могут подойти вам, а затем обратиться в надежный банк.