Ипотека на долевое строительство – новый продукт в линейке российских банков, ориентированный на граждан, планирующих приобретение квартиры в новостройке на этапе ее строительства. Подобное решение позволяет сэкономить до 30% от стоимости жилья.
Особенности сделки
Процентная ставка по целевому жилищному займу будет отличаться до оформления права собственности на объект недвижимости и после его регистрации. Как только заемщик станет полноправным собственником жилья, кредитор пересчитает и снизит ставку.
По завершении строительства квартира переводится в залог к банку, но при единственном условии – заемщик ранее не предоставил в качестве залога иную недвижимость. Обычно ипотека под долевое строительство предоставляется с первоначальным взносом в размере 10%.
Значение процентной ставки определяется следующими факторами:
- периодом кредитования;
- залогом;
- стоимостью жилья в ДДУ.
Порядок оформления ипотеки и покупки жилья
Ипотека под долевое строительство имеет свой порядок оформления.
Выбор банка
Проанализируйте предложения кредиторов в вашем населенном пункте. Основные критерии выбора – размер процентной ставки, максимальная сумма кредитования и требования, предъявляемые к потенциальным заемщикам.
Наименование банка | Период кредитования | Ставка % | Сумма кредитования | Примечание |
Сбербанк | До 30 лет | От 12% | Не может превышать 85% от стоимости недвижимости, указанной в ДДУ | Единственный недостаток – необходимость предоставления в залог другой недвижимости, принадлежащей заемщику на праве собственности |
ВТБ 24 | До 50 лет | От 11,95% | До 75 000 000 руб. | Первоначальный взнос по ипотеке должен составлять не менее 10% от стоимости возводящегося жилья |
Дельта Кредит | До 25 лет | От 11,25% | До 30 000 000 руб. | Минимальный первоначальный платеж – 10%. Особенность – возможность оформления ипотеки на долевое строительство, одним из участников которого будет их несовершеннолетний ребенок |
Подача заявки и документов
Заявка подается при личном обращении в отделении банка (бланк выдается специалистом) либо online через официальный сайт кредитора.
Перечень документов, прикладываемых к заявке:
- паспорт заемщика;
- свидетельство вступления в брак (при наличии);
- свидетельство рождения ребенка (при наличии);
- справка с указанием заработной платы (форма – банковская либо 2-НДФЛ);
- копии страниц трудовой книжки.
Рассмотрение поданной заявки и документов занимает 1-2 суток, после чего клиент уведомляется о принятом решении.
Выбор застройщика и квартиры
Важно, что у каждого банка имеется список строительных компаний, с которыми он работает. Покупка квартир у этих застройщиков для кредитора будет приоритетной.
Документы, предоставляемые банку на этом этапе:
- копии учредительной документации строительной компании;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на участок под новостройкой;
- разрешение на строительство;
- технические документы;
- проект ДДУ.
Срок рассмотрения и проверки поданной документации – 3-7 дней.
Ипотечные средства будут переведены непосредственно на лицевой счет застройщика после подписания с ним договора.
Расторжение договора
Законодатель предусматривает, что при расторжении ДДУ вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения застройщиком принятых обязательств, он выплачивает неустойку и возмещает причиненные убытки. В этом случае проценты, начисленные по ипотеке, также являются убытками и могут включаться в исковые требования.
Дольщик, выплачивающий ипотеку и принявший решение расторгнуть ДДУ, должен известить о своем намерении кредитора, составить заявление о досрочном погашении займа (при этом банк пересчитает проценты) и включить полученную сумму в иск к строительной компании с указанием лицевого счета кредитора.
Возврат НДФЛ
Условие оформления налогового вычета при участии в долевом строительстве – наличие подписанного акта приема-передачи. Он подтверждает право собственности на квартиру в долевой собственности, возведение которой не завершено.
К пакету документов на получение вычета прилагается ДДУ, содержащий сведения о стоимости жилой недвижимости и понесенных расходах. По предварительному передаточному акту вернуть налог не удастся, поскольку этот документ не влечет юридических последствий.
Преимущества и недостатки
Долевая ипотека имеет свои плюсы:
- Возможность приобрести квартиру по сниженной стоимости – жилье дешевле покупать в период его строительства.
- Оформление ипотеки не требует поручителей (но некоторые кредиторы предъявляют требование о залоге).
- Получение юридически «чистой» квартиры, без «истории» и с усовершенствованной планировкой.
Минусы:
- Завышенные процентные ставки (банк оправдывает возможные риски участия в долевом строительстве).
- Невозможность сразу заселиться в квартиру – необходимость дождаться завершения строительных работ.
- Высокие риски по ДДУ (среди них – нарушение времени сдачи новостройки в эксплуатацию и др.).
Возможные риски
Возможные риски оформления ипотеки под долевое строительство связаны с недобросовестностью застройщика. Строительные компании «однодневки» предлагают выгодные на первый взгляд условия сотрудничества – низкие цены на жилье, быстрый срок возведения новостройки, квартиры с любой планировкой и др.
Среди возможных рисков:
- Нарушение сроков сдачи новостройки в эксплуатацию – возведение некоторых многоэтажных домов превышает время, указанное в ДДУ, на 5-6 и более лет.
- Банкротство строительной компании – получив деньги от дольщиков и выведя их за пределы счета, застройщик может инициировать банкротство.
- Мошенничество – непроверенные строительные компании собирают деньги от всех дольщиков, после чего в буквальном смысле пропадают.
В связи с этим тщательная проверка застройщика производится не только потенциальным дольщиком, но и коммерческим банком, если оформляется долевая ипотека.
Нюансы военной ипотеки с долевым участием
Государство оказывает содействие военнослужащим в приобретении собственного жилья при условии, что они являются членами накопительно-ипотечной системы. Свидетельство, выдаваемое участнику НИС, действует 6 месяцев – за этот период заемщик должен:
- выбрать кредитора;
- найти застройщика и квартиру;
- подать документы;
- дождаться их рассмотрения.
Сложности возникают у военнослужащих, возраст которых приближается к 45 годам. Они могут оформить ипотеку на заключение ДДУ на сравнительно небольшой период.
Ипотека по договору долевого участия выдается российскими банками по завышенной процентной ставке. Ее оформление требует сбора широкого перечня документов и тщательного выбора строительной компании.