Ипотека с долевым участием

Ипотека на долевое строительство – новый продукт в линейке российских банков, ориентированный на граждан, планирующих приобретение квартиры в новостройке на этапе ее строительства. Подобное решение позволяет сэкономить до 30% от стоимости жилья.

Особенности сделки

Процентная ставка по целевому жилищному займу будет отличаться до оформления права собственности на объект недвижимости и после его регистрации. Как только заемщик станет полноправным собственником жилья, кредитор пересчитает и снизит ставку.

По завершении строительства квартира переводится в залог к банку, но при единственном условии – заемщик ранее не предоставил в качестве залога иную недвижимость. Обычно ипотека под долевое строительство предоставляется с первоначальным взносом в размере 10%.

Значение процентной ставки определяется следующими факторами:

• периодом кредитования;
• залогом;
• стоимостью жилья в ДДУ.

Порядок оформления ипотеки и покупки жилья

Ипотека под долевое строительство имеет свой порядок оформления.

Выбор банка

Проанализируйте предложения кредиторов в вашем населенном пункте. Основные критерии выбора – размер процентной ставки, максимальная сумма кредитования и требования, предъявляемые к потенциальным заемщикам.

Подача заявки и документов

Заявка подается при личном обращении в отделении банка (бланк выдается специалистом) либо online через официальный сайт кредитора.

Перечень документов, прикладываемых к заявке:

• паспорт заемщика;
• свидетельство вступления в брак (при наличии);
• свидетельство рождения ребенка (при наличии);
• справка с указанием заработной платы (форма – банковская либо 2-НДФЛ);
• копии страниц трудовой книжки.

Рассмотрение поданной заявки и документов занимает 1-2 суток, после чего клиент уведомляется о принятом решении.

Выбор застройщика и квартиры

Важно, что у каждого банка имеется список строительных компаний, с которыми он работает. Покупка квартир у этих застройщиков для кредитора будет приоритетной.

Документы, предоставляемые банку на этом этапе:

• копии учредительной документации строительной компании;
• документ, свидетельствующий о праве собственности на участок под новостройкой;
• разрешение на строительство;
• технические документы;
• проект ДДУ.

Срок рассмотрения и проверки поданной документации – 3-7 дней.

Ипотечные средства будут переведены непосредственно на лицевой счет застройщика после подписания с ним договора.

Расторжение договора

Законодатель предусматривает, что при расторжении ДДУ вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения застройщиком принятых обязательств, он выплачивает неустойку и возмещает причиненные убытки. В этом случае проценты, начисленные по ипотеке, также являются убытками и могут включаться в исковые требования.

Дольщик, выплачивающий ипотеку и принявший решение расторгнуть ДДУ, должен известить о своем намерении кредитора, составить заявление о досрочном погашении займа (при этом банк пересчитает проценты) и включить полученную сумму в иск к строительной компании с указанием лицевого счета кредитора.

Возврат НДФЛ

Условие оформления налогового вычета при участии в долевом строительстве – наличие подписанного акта приема-передачи. Он подтверждает право собственности на квартиру в долевой собственности, возведение которой не завершено.

К пакету документов на получение вычета прилагается ДДУ, содержащий сведения о стоимости жилой недвижимости и понесенных расходах. По предварительному передаточному акту вернуть налог не удастся, поскольку этот документ не влечет юридических последствий.

Преимущества и недостатки

Долевая ипотека имеет свои плюсы:

• Возможность приобрести квартиру по сниженной стоимости – жилье дешевле покупать в период его строительства.
• Оформление ипотеки не требует поручителей (но некоторые кредиторы предъявляют требование о залоге).
• Получение юридически «чистой» квартиры, без «истории» и с усовершенствованной планировкой.

Минусы:

• Завышенные процентные ставки (банк оправдывает возможные риски участия в долевом строительстве).
• Невозможность сразу заселиться в квартиру – необходимость дождаться завершения строительных работ.
• Высокие риски по ДДУ (среди них – нарушение времени сдачи новостройки в эксплуатацию и др.).

Возможные риски

Возможные риски оформления ипотеки под долевое строительство связаны с недобросовестностью застройщика. Строительные компании «однодневки» предлагают выгодные на первый взгляд условия сотрудничества – низкие цены на жилье, быстрый срок возведения новостройки, квартиры с любой планировкой и др.

Среди возможных рисков:

• Нарушение сроков сдачи новостройки в эксплуатацию – возведение некоторых многоэтажных домов превышает время, указанное в ДДУ, на 5-6 и более лет.
• Банкротство строительной компании – получив деньги от дольщиков и выведя их за пределы счета, застройщик может инициировать банкротство.
• Мошенничество – непроверенные строительные компании собирают деньги от всех дольщиков, после чего в буквальном смысле пропадают.

В связи с этим тщательная проверка застройщика производится не только потенциальным дольщиком, но и коммерческим банком, если оформляется долевая ипотека.

Нюансы военной ипотеки с долевым участием

Государство оказывает содействие военнослужащим в приобретении собственного жилья при условии, что они являются членами накопительно-ипотечной системы. Свидетельство, выдаваемое участнику НИС, действует 6 месяцев – за этот период заемщик должен:

• выбрать кредитора;
• найти застройщика и квартиру;
• подать документы;
• дождаться их рассмотрения.

Сложности возникают у военнослужащих, возраст которых приближается к 45 годам. Они могут оформить ипотеку на заключение ДДУ на сравнительно небольшой период.

Ипотека по договору долевого участия выдается российскими банками по завышенной процентной ставке. Ее оформление требует сбора широкого перечня документов и тщательного выбора строительной компании.